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关于全县物业管理工作情况的调研报告

[作者:城建环资工委  来源:城建环资工委  时间:2013/5/20 10:03:37  阅读:4562次]

    根据县人大常委会2013年工作要点安排,3月中下旬,县人大常委会副主任齐登树带领调研组,对全县物业管理工作情况进行了专题调研。调研组实地察看了香格里拉、桃花坞、陋室、月亮湾及嘉禾商城等5个小区,查阅台帐资料,走访部分业主,并分别召开了物管企业、业主委员会及业主代表座谈会,历阳镇及所属社区负责人座谈会以及物业管理相关职能部门负责人座谈会,广泛听取意见和建议。现将调研情况报告如下:

    一、基本情况

    我县物业管理工作起步于90年代后期。目前和城在管物业项目48个,社区服务项目5个,物业服务面积294.43万平方米。现有省优小区3个,市优小区10个,市文明小区3个,县文明小区10个。从住宅小区的类型看,主要有商品房、单位自建房以及安置房。从住宅小区的物业管理情况来看,主要有开发商售后代管型、承包管理型、单位代建代管型、自治型、无人管理型。物业管理企业共有18家,从业人员600多人。目前物业服务收费新建小区依据前期物业服务合同约定,老旧小区根据服务等级及服务成本定价,每月每平方米在0.30元―0.60元,个别达到0.80元,高层住宅电梯和二次供水、电费按实收取。在已实行物业管理的住宅小区中成立业主委员会的有6个,物业专项维修资金缴存总额达4600多万元。

    我县的物业管理经过十多年的发展,初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制,对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了一定作用。但总的来看,物业管理行业整体混乱,居民怨声载道,物业管理现状不容乐观。尤其是嘉禾商城,几乎无人监管,问题突出,脏乱差十分严重,严重影响到和城对外形象。

    二、存在的问题

   (一)宣传不到位,对物业管理的认识需加强。从调研情况看,政府、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表,普遍对物业管理法规不知或知之甚少。一是广大业主依法维权的能力和意识较差,出现问题一味拒交物业费。二是物业管理是居民自治的重要内容,但实际上业主委员会难成立。现成立的6个中只有2个运转正常,其余名存实亡。三是部分物业企业摆不正自己的位置,认为自己是管理者而对业主颐指气使,缺乏主动服务、积极服务意识,从而滋生了众多的矛盾。

   (二)政府重视不够,管理体制有待完善。一是政府对物业管理工作重视不够,认为物业就是主管部门的事,实际上物业管理涉及多部门,仅靠主管部门难以统一协调。二是政府物业监管职能分散,职责不清,执法合力不够。三是省物管条例规定,镇政府及社区在物业管理中应组织协调业主大会成立,调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,但目前各镇及社区以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职责。

   (三)开发商规避有关规定,建设遗留问题多。一是一些开发商在出售房屋时极力避免签订“前期物业管理协议”,有关前期物业管理必须具备和提供的服务落实不了。二是开发商从自身利益出发,建设了一些达不到规划标准的住宅小区,相关部门也没有按规定进行验收,为以后的物业管理埋下隐患。三是多数小区前期物业管理都超过保修期,导致房屋出现质量问题难以追究开发商责任。业主将本应由开发企业负责的遗留问题,强加给物管企业。据统计,在各类物业纠纷中,近80 %的矛盾源于此。主要表现在随意变更设计;房屋建筑质量差;配套项目缺失;地下车库、配套设施权属不清等。

   (四)物管企业生存难。一是优惠政策难落实。安徽省建房[2012]123号文件出台了关于支持物业服务业发展的若干政策,在税费、水、电价格等方面作出明确规定,而我县小区内公用照明用电及电力损耗大多按经营性用电收取,此外垃圾处置费、工商年检费等负担也过重。二是物业费标准低,且八年来未作调整,难以满足物业企业发展需求。三是收费率低。除了新建小区第一年交房时物业收缴率均能达到95%,其余普遍在40%左右。如陋室小区近60%的住户不交物业费,每年房管局为此补贴近40万元。四是物管企业发展后劲不足。物管行业处于企业规模小--经营成本高-不盈利-难投入-服务水平难提升-收费率难提高-企业难壮大的恶性循环中。五是化解物业管理纠纷的渠道不畅通。

   (五)老旧小区、安置区问题多。老旧小区大多基础设施差,居民物管意识不强,管理成本高,物管企业不愿接手。如陋室小区,作为我县三个省优小区之一(2000年评定,之后一直未重新评定),物业问题很多,亟待整治。另外,随着和县安置区的增多,很多人失地又失业,物业矛盾不断加剧,应引起重视。

    三、意见和建议

   (一)加强宣传,营造良好的物业管理环境。利用小区宣传栏、传单等方式大力宣传物业管理法规、规章制度,将宣传、普及工作纳入普法内容。对涉及物业管理的各层次人员进行培训,不断提高依法办事和管理能力。要结合文明小区、文明户等创建工作,把公民参与自治工作纳入领导干部以及其他工作人员的常规考核内容,尤其对干部、公职人员欠缴物业费行为进行治理,利用曝光公示、简化物业费诉讼程序、社区现场办案等形式加强追缴,逐步规范。

   (二)强化领导,理顺关系,建立物业管理长效机制。一是政府牵头,成立组织,建立制度,协调物业管理的监管和工作指导。二是按照省市有关规定,结合我县实际,对和政〔2009〕61 号《关于进一步加强我县物业管理工作的意见》重新修订完善,明确部门职责,鼓励职能整合。三是建议历阳镇各社区配备专人,具体指导小区物业管理工作。四是进一步完善物业管理服务企业的市场准入、退出制度和招投标制度,制定适合我县实际的物业费分等定级标准。

   (三)源头把关,解决制约物业管理发展问题。一是小区的规划、评审、审批要专业人员参与,投入使用要建立各方代表综合验收机制,禁止分头验收。二是建立开发企业信用档案,加大违法违纪行为的查处。对房屋质保金要加强管理,禁止开发商随意提取,研究改进物业专项维修资金的提取和使用方法,提高资金使用效率。三是指导协助有条件的小区成立业主委员会,公开选聘物管企业,完善接管小区物业的有关手续,减少后续矛盾。

  (四)出台政策,扶持物业服务企业发展。一是建议政府在物业税收、用工等方面出台优惠政策,并研究在证照年审、垃圾处置、电价等方面给予物业服务企业适当减免。二是制定激励办法,政府设专项资金,用于老旧小区整治、年终考核奖评等。三是分类型补贴物业服务企业。开发商开发的小区必须按规定预留经营性用房,安置房及经济适用房住户的物业费更要测算在经营性用房中,出租费用补助物业。对低收入群体尤其是低保户、特困户的物业费降低或免收,由政府补贴。

   (五)综合治理,全力推进问题小区整治。一是对老旧小区进行全面摸底调查,制定综合整治改造规划和具体推进目标、措施。二是认真总结部分住宅小区整治的经验,在政府投入的同时,积极引入市场机制,动员小区居民共同参与综合整治,整治后,要注重解决管理责任主体、管理机制问题,促进老旧小区管理的良性循环。三是无管小区应纳入社区化管理,实现社区指导与居民自治。

 

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